Il bonus ristrutturazioni (recupero del patrimonio edilizio) non spetta solo a proprietari e usufruttuari: possono detrarre anche inquilini, comodatari, familiari conviventi, conviventi di fatto, coniugi separati assegnatari, futuri acquirenti con preliminare registrato e soci di cooperative, purché detengano l’immobile e sostengano direttamente le spese. Per il 2025–2026 la detrazione è del 36% su un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, mentre sale al 50% solo per l’abitazione principale se il contribuente è titolare di un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, superficie, nuda proprietà). Locatari e comodatari devono avere un contratto regolarmente registrato al momento dell’inizio lavori e il consenso del proprietario; in mancanza, il beneficio si perde definitivamente. Familiari conviventi e conviventi di fatto non necessitano di comodato, ma devono dimostrare la convivenza; per loro si applica comunque il 36%. Il futuro acquirente può detrarre prima del rogito se esiste preliminare registrato, è stato immesso nel possesso e paga direttamente i lavori; la detrazione spetta anche se l’acquisto non si perfeziona, ma per il 50% serve già un diritto reale. I soci di cooperative a proprietà divisa detraggono come possessori, quelli a proprietà indivisa come detentori, previo consenso della cooperativa. Chi esegue lavori in proprio detrae solo i materiali. In condominio la detrazione si ripartisce per millesimi; le stesse regole valgono per l’unico proprietario di edificio plurifamiliare per le “parti comuni” oggettive. I chiarimenti si estendono, in linea generale, anche alla riqualificazione energetica.
Approfondimenti:
Aliquote 2025–2026: 36% per tutti, 50% solo per chi ha un diritto reale sulla prima casa
Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 la detrazione è:
36% su un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, per la maggior parte dei contribuenti;
61 mila visitatori negli ultimi 28 giorni Dati certificati Google Aggiornato al 16 Agosto 2026Il tuo sponsor quiScrivi a webmaster@forzearmate.org50% solo se i lavori riguardano l’abitazione principale e il contribuente è proprietario o titolare di un diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, superficie, nuda proprietà).
La detrazione si recupera in 10 quote annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi.
Chi può detrarre: il “perimetro allargato” dei beneficiari
Possono accedere alla detrazione tutti i contribuenti IRPEF (residenti e non residenti) che, al momento del sostenimento della spesa, possiedono o detengono l’immobile e ne sostengono direttamente le spese.
Oltre ai classici proprietari/nudi proprietari/usufruttuari, rientrano tra i beneficiari:
locatari e comodatari;
familiari conviventi;
conviventi di fatto;
coniuge separato assegnatario dell’immobile;
futuro acquirente (promissario) con preliminare registrato;
soci di cooperative (a proprietà divisa e indivisa);
singoli condomini per le parti comuni;
unico proprietario di edificio plurifamiliare (per le “parti comuni” interne).
Il requisito di possesso/detenzione deve sussistere al momento della spesa, ma non per tutti i 10 anni di fruizione.
Inquilini e comodatari: detrazione possibile, ma solo 36% e con contratto registrato
Inquilini e comodatari possono detrarre le spese di ristrutturazione a condizione che:
il contratto di locazione (anche finanziaria) o comodato sia regolarmente registrato al momento dell’inizio lavori e risulti vigente al momento della spesa;
esista il consenso del proprietario all’esecuzione degli interventi.
Se manca un titolo di detenzione registrato all’avvio dei lavori, il beneficio si perde definitivamente, anche con regolarizzazione successiva.
Per questi soggetti l’aliquota è quella ordinaria (36%), anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale, perché manca il diritto reale richiesto per il 50%.
Familiari conviventi: detrazione senza comodato, ma serve la convivenza “provata”
La detrazione spetta anche al familiare convivente del possessore/detentore dell’immobile, purché sostenga direttamente la spesa. Per “familiari” si intendono:
coniuge (o parte dell’unione civile);
parenti entro il terzo grado;
affini entro il secondo grado.
Non serve un contratto di comodato: basta dimostrare la convivenza (es. dichiarazione sostitutiva / stato di famiglia). La detrazione può riguardare qualsiasi abitazione in cui si esplica la convivenza, non necessariamente l’abitazione principale.
Anche in questo caso, in assenza di diritto reale, si applica il 36%.
Conviventi di fatto: equiparati ai familiari, stessa logica
Il convivente di fatto è equiparato al familiare convivente ai fini della detrazione. Può quindi detrarre le spese per interventi sull’immobile del partner anche senza comodato, purché vi sia una stabile convivenza accertabile.
Il beneficio vale anche per immobili diversi dall’abitazione principale della coppia, sempre che la convivenza sia effettiva.
Coniuge separato assegnatario: detrazione anche se la casa è intestata all’ex
Il coniuge separato a cui è stata assegnata l’abitazione può fruire della detrazione anche se l’immobile è intestato all’altro coniuge.
La condizione chiave è l’assegnazione (tipicamente in sede di separazione consensuale o giudiziale), che legittima il coniuge assegnatario a sostenere le spese e a detrarle.
Futuro acquirente (promissario): il caso più “strategico” (e rischioso)
Il futuro acquirente può beneficiare della detrazione prima del rogito, se ricorrono tre condizioni:
esiste un contratto preliminare regolarmente registrato;
è stato immesso nel possesso dell’immobile;
sostiene direttamente le spese dei lavori.
Questo è uno dei casi più vantaggiosi: la detrazione può essere riconosciuta anche se l’acquisto non viene poi perfezionato, purché tutti gli altri requisiti siano rispettati.
Tuttavia, per l’aliquota 50% serve che al momento della spesa il contribuente sia già titolare di un diritto reale e che l’immobile sia abitazione principale; in mancanza (come spesso accade col solo preliminare), si applica il 36%.
Soci di cooperative: divisa e indivisa, attenzione al “consenso”
La detrazione spetta:
ai soci di cooperative a proprietà divisa, in quanto possessori;
ai soci di cooperative a proprietà indivisa, in qualità di detentori, previo consenso della cooperativa.
Per i soci di cooperative a proprietà indivisa è sufficiente l’accettazione della domanda di assegnazione da parte del Consiglio di amministrazione, anche senza verbale registrato.
Non spetta invece alla “cooperativa edile” costituita dai proprietari per ristrutturare lo stabile: il beneficio va ai singoli, non all’ente.
Può detrarre anche chi non ha ancora acquisito formalmente lo status di socio, se già gradito dall’organo amministrativo e immesso nella detenzione dell’immobile, e sostiene le spese.
Lavori “fai da te”: detraibili solo i materiali
Chi realizza personalmente gli interventi (“fai da te”) può detrarre esclusivamente il costo dei materiali acquistati, anche se l’acquisto avviene prima dell’inizio dei lavori.
Non sono detraibili eventuali “auto-fatture” per il proprio lavoro o costi non documentati da fatture/ricevute fiscali.
Condominio e “parti comuni”: la detrazione si divide per millesimi
Per gli interventi su parti comuni condominiali (tetti, scale, facciate, impianti, cortili, ecc., art. 1117 c.c.), la detrazione compete ai singoli condomini in ragione dei millesimi (o altro criterio civilistico).
L’amministratore certifica le spese sostenute e la quota imputabile a ciascun condomino; ogni condomino detrae la propria parte.
Unico proprietario di edificio plurifamiliare: esistono “parti comuni” anche senza più proprietari
Le regole condominiali si applicano anche quando un intero edificio, composto da più unità catastalmente autonome, appartiene a un unico proprietario (o a più comproprietari).
La nozione di “parte comune” va letta in senso oggettivo: possono esistere parti comuni agevolabili anche in assenza di più proprietari (es. tetto, scale, facciata di un edificio con più appartamenti di proprietà dello stesso soggetto).
Non ci sono invece “parti comuni” detraibili se l’edificio è composto da una sola abitazione con le relative pertinenze.
50% vs 36%: la linea di confine per i casi “non proprietari”
La maggiorazione al 50% per il 2025–2026 è riservata a chi:
è titolare di un diritto di proprietà (anche nuda proprietà/superficie) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
esegue interventi sull’abitazione principale.
Di conseguenza, non accedono al 50% (ma solo al 36%):
familiari conviventi;
conviventi di fatto;
locatari e comodatari;
soci di cooperativa a proprietà indivisa (in quanto detentori);
promissari acquirenti senza diritto reale al momento della spesa.
Estensione ad altri bonus (es. riqualificazione energetica)
I chiarimenti su locatari, comodatari, familiari conviventi, conviventi di fatto, coniuge separato, futuro acquirente, soci di cooperative e parti comuni valgono, in linea generale, anche per la detrazione per la riqualificazione energetica, fatte salve le specifiche di ciascuna misura.
Casi da non sottovalutare (box pratico)
Inquilino che paga i lavori senza contratto registrato: perde il beneficio, anche se poi regolarizza.
Familiare convivente che paga ma non dimostra la convivenza: rischio di contestazione in caso di verifica.
Promissario acquirente che inizia i lavori prima dell’immissione nel possesso: la detrazione può essere negata.
Socio di cooperativa a proprietà indivisa senza “gradimento” formale: meglio avere traccia dell’accettazione da parte del CdA.
Unico proprietario di palazzina che tratta tutto come “privato”: tetto e scale possono comunque essere “parti comuni” detraibili.
Fonti
Agenzia delle Entrate, “Recupero del patrimonio edilizio – La Guida aggiornata” (documento PDF istituzionale con quadro normativo e casi pratici).
Agenzia delle Entrate, istruzioni e schede operative su “Bonus ristrutturazioni 2026” e “Detrazioni per lavori edilizi” (aggiornamenti post Legge di Bilancio 2025–2026).
Circolari e risoluzioni richiamate nella prassi amministrativa (es. circolari n. 57/1998, 121/1998, 24/2004, 19/2012, 13/2013, 43/2016; risoluzione n. 38/2008, 442/2008, 64/2016) per i singoli casi: locatari/comodatari, familiari conviventi, conviventi di fatto, coniuge separato, futuro acquirente, soci di cooperative, parti comuni.
Articoli di approfondimento su testate specializzate in fisco e edilizia (es. FiscoOggi, LavoriPubblici.it, PMI.it, Quifinanza, RedazioneFiscale, Biblus/ACCA, Ingenio-web) che riportano le novità 2025–2026 su aliquote, limiti di spesa e requisiti soggettivi.
